Odbiór mieszkania od dewelopera jest chyba jednym z najważniejszych momentów w całej współpracy na linii deweloper – nabywca mieszkania. Podczas tego spotkania weryfikowany jest stan techniczny lokalu, spisywany jest protokół i wskazywane są wady i usterki, których usunięcia oczekuje nabywca od dewelopera. Cała procedura odbioru regulowana jest przez ustawę deweloperską. Co jednak, jeśli podczas obioru nabywca nie zauważy wszystkich wad, nie wpisze ich do protokołu odbioru i dokona odbioru mieszkania bez tych wad? Czy jest określony czas na zgłaszanie wad deweloperowi?
Kiedy najlepiej zgłosić wady lokalu deweloperowi?
Z całą pewnością nabywca lokalu mieszkalnego lub domku jednorodzinnego od dewelopera powinien dążyć do tego, żeby w procedurze oficjalnego odbioru zgłosić wszystkie wady i usterki lokalu. Dzięki temu uzyska dokładnie regulowana przez prawo procedurę zawierającą kolejne czynności i terminy na ich dochowanie.
Po odbiorze deweloper ma 14 dni na odpowiedź, w której może uznać lub odmówić uznania wad. Jeśli odmówi, powinna podać przyczyny) takiej decyzji. Jeżeli uzna zgłoszone wady, ma 30 dni na ich usunięcie. Jeśli w ogóle nie odpowie, istnieje domniemanie prawne tego, że wady uznał. Mamy zatem konkretne terminy, do których możemy się odnosić, które ułatwiają egzekwowanie od dewelopera przestrzegania praw nabywców.
Na odbiór dobrze zabrać ze sobą inżyniera budownictwa, który w naszym imieniu dokona sprawdzenia technicznych aspektów mieszkania. Szczególnie jeśli nie znamy się szczególnie na budowlance i instalacjach. Jeśli szukasz kogoś takiego na terenie wielkopolski, Poznania, polecić możemy Romana Manuszkiewicza, współtwórcę naszego portalu.
Czy mogę zgłosić deweloperowi wady, których nie zauważyłem podczas oficjalnego odbioru?
Jeśli jednak nie udało się podczas odbioru znaleźć wszystkich wad i te zostały znalezione dopiero później, nic nie jest jeszcze stracone. Uznaje się, że dokonanie odbioru, nawet bezusterkowego, nie przekreśla możliwości późniejszego dochodzenia przez nabywcę roszczeń z tytułu wad przedmiotu umowy.
Protokół odbioru nie ma znaczenia absolutnego w zakresie wyznaczania sposobu wykonania umowy deweloperskiej, choć na pewno będzie dowodem do którego deweloper będzie się odnosił. Stwarza on pewnego rodzaju domniemanie, że mieszkanie pozbawione jest wad. Nie wyklucza to jednak możliwości obalenia tego domniemania i wykazania istnienia wad i usterek. Nawet takich, które istniały w momencie odbioru, lecz niezauważonych. W tej sprawie pozytywnie dla nabywców mieszkania wypowiadał się Sąd Najwyższy, m. in. w wyroku I CSK 276/06 i II CSK 61/09.
Deweloper będzie jednak starał się uniknąć swojej odpowiedzialności, próbując pokazać że wady te powstały później. Część wad jak np. porysowane okna, uszkodzone drzwi będą wówczas trudne do wykazania, że istniały już w momencie odbioru. Protokół odbioru przerzuci obowiązek wykazania istnienia tych wad w momencie odbioru na nabywcę lokalu. Inne wady, jak np. zawilgocenie lub nieprawidłowo działająca wentylacja, czy chociażby krzywe ściany, są wadami którymi trudno obciążyć nabywcę, zwalając na niego winę za ich powstanie. W zakresie takich wad nabywca mieszkania będzie mógł skutecznie domagać się od dewelopera naprawy.
odbioru dewelopera
Podsumowując, najlepszym rozwiązaniem jest w oficjalnej procedurze odbioru wskazać wszystkie wady mieszkania kupionego od dewelopera, To daje szanse na usunięcie tych wad przed dewelopera. Jeśli jednak nie udało się to, nie ma co się załamywać. Nabywca dalej ma prawo zgłaszania wad w tradycyjny sposób na podstawie przepisów o rękojmi. Co ważne, ma na to aż 5 lat, zgodnie z regułami kodeksu cywilnego.