Prowadzenie przez nabywców lokalu sporu z deweloperem obarczone jest zawsze pewnego rodzaju ryzykiem. Do sporu przeciwko deweloperowi trzeba dobrze przygotować, zarówno pod kątem prawnym jak i faktycznym. Przeciwko sobie będziemy mieli bowiem dewelopera, który w swoim zespole najczęściej będzie miał zespół prawników i inżynierów budownictwa, a ci będą przedstawiali że deweloper nie ponosi żadnej odpowiedzialności, a nabywcy nie jest należne odszkodowanie. Żeby przeciwstawić się temu nieocenione będzie wsparcie adwokata i inżyniera budownictwa, którzy pomogą Ci ustalić czy deweloper mówi prawdę. Zaangażowanie tych osób wiąże się jednak z poniesieniem kosztów. Powstaje zatem zasadne pytanie: czy jeśli potwierdzi się, że deweloper nieprawidłowo wykonał umowę, będziesz mógł go obciążyć kosztami pomocy prawnej i ekspertyzy technicznej?
Koszt ekspertyzy technicznej jako szkoda, za którą odpowiada deweloper
Podstawą sporu z deweloperem jest przede wszystkim istnienie wady lub usterki. Często, żeby stwierdzić czy pewne elementy budowlane są dobrze wykonane czy też nie wymagana jest ekspertyza techniczna. Deweloper będzie tłumaczył się bowiem, że coś jest zgodne z normami lub że tak to musi wyglądać. Ma on oczywiście interes, żeby w taki sposób przedstawiać nieprawidłowości, za które odpowiada. Nabywca zazwyczaj nie posiada wiedzy eksperckiej (z zakresu budownictwa, instalacji), a zatem aby potwierdzić nieprawidłowość wykonanych umowy logicznym byłoby skorzystanie z usług prywatnych rzeczoznawców.
I rzeczywiście – jeśli deweloper odmawia uznania pewnych wad lub usterek nabywca ma prawo skorzystać z pomocy fachowca, który w obiektywny sposób dokona oceny prawidłowości wykonania umowy przez dewelopera. Jeśli fachowiec ten w swojej ekspertyzie potwierdzi występowanie wad nabywca będzie miał pełne prawo do domagania się zwrotu kosztów takiego specjalisty. Warunkiem jest jednak to, że bez udziału tego specjalisty nabywca nie był w stanie stwierdzić istnienia wad lub zweryfikować twierdzeń dewelopera oraz oczywiście to, że ekspertyza ta potwierdzi istnienie wad.
Koszt pomocy prawnej jako szkoda, za którą odpowiada deweloper
Podobnie sprawa wygląda jeśli chodzi o pomoc prawną dla nabywcy mieszkania od dewelopera. Samo potwierdzenie istnienia wad nie jest bowiem wyłączną okolicznością powodującą odpowiedzialność dewelopera. Mogą występować pewnego rodzaju kwestie prawne, które dodatkowo taką odpowiedzialność regulują. Ponadto ważne jest też prawidłowe sformułowania roszczenia i określenia odpowiednich dowodów. To wszystko to zadanie dla prawnika, bez którego pomocy może być trudno w uzyskaniu sprawiedliwego odszkodowania od dewelopera.
Mowa tutaj o wynagrodzeniu za pomoc prawną na etapie przedsądowym, negocjacyjnym. Koszty sądowe związane z prowadzeniem postepowania cywilnego przeciwko deweloperowi regulowane są odrębnymi przepisami.
Sądy początkowo dość ostrożnie podchodziły do obowiązku zwrotu kosztów pomocy prawnej na etapie przedsądowym. Przełomem było jednak orzeczenie Sądu Najwyższego, który wskazał że „uzasadnione i konieczne” koszty pomocy w postępowaniu przedsądowym mogą stanowić szkodę majątkową, a o tym, kiedy są „uzasadnione i konieczne”, decydują okoliczności konkretnej sprawy. Obecnie zatem nabywca ma prawne podstawy do żądania odszkodowania od dewelopera także w zakresie kosztów pomocy prawnej, szczególnie że spory z deweloperem bywają skomplikowane.
Koszty pełnomocnika reprezentującego nabywcę w sporze z deweloperem stanowią ubytek w jego majątku, który pozostaje w związku przyczynowym z niewykonaniem umowy przez dewelopera. Zwrot tych kosztów należy się, jeżeli pomoc prawna była świadczona przez osobę o niezbędnych kwalifikacjach (tj. adwokata lub radcę prawnego), koszty pomocy były uzasadnione i konieczne oraz zostały rzeczywiście poniesione (istnieje dowód na ich pokrycie).
Obowiązek zwrotu przez dewelopera kosztów pomocy prawnej i ekspertyzy technicznej
Podsumowując poruszony w artykule wątek, nabywca lokalu będący w sporze z deweloperem nie powinien obawiać się ponoszenia wydatków na pomoc specjalistów, których udział jest mu niezbędny w dochodzeniu swoich praw. Jeśli nie jest on wykwalifikowanym prawnikiem lub specjalistą budownictwa lub innej specjalności, której wiedza jest konieczna do oceny prawidłowości wykonania umowy, może i nawet powinien on korzystać z pomocy specjalistów.
Warunkiem jest to, że w dalszym etapie sporu, ostatecznie sporze sądowym, potwierdzi się nieprawidłowe wykonanie umowy przez dewelopera. Poza tym konieczne jest udowodnienie rzeczywistego poniesienia wydatku na pomoc fachowca oraz wskazanie, że pomoc ta była uzasadniona i konieczna.
