Pozwolenie na użytkowanie (lub zaświadczenie o braku sprzeciwu na użytkowanie) ważny dokument, który potwierdza legalność budowy i umożliwia zamieszkanie w nowym domu. W tym artykule omówimy, kiedy domek jednorodzinny może uzyskać zgodę na użytkowanie oraz jakie wymogi i procedury trzeba spełnić, aby ją uzyskać.
domek jednorodzinny użytkowanie
Kiedy można uzyskać zgodę na użytkowanie domku jednorodzinnego?
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, zgodę na użytkowanie można uzyskać, gdy budynek jest ukończony i odpowiada wymaganiom stawianym dla budynków mieszkalnych. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nie zawsze jest konieczne. W większości przypadków formalności związane z zakończeniem budowy domu sprowadzają się do zawiadomienia Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o tym, że inwestycja została ukończona. Wówczas, często bez kontroli PINB przyjmuje dokumenty i nie wnosząc sprzeciwu do nich zezwala na użytkowanie obiektu. Przy niektórych obiektach budowlanych konieczne jest jednak pozwolenie na użytkowanie budynku. W tej sytuacji po zakończeniu robót nie składamy zawiadomienia o zakończeniu budowy, a wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Dotyczy to większych inwestycji, np. kilkupiętrowych budynków. Wymaga to wizyty urzędnika nadzoru budowlanego na terenie budowy, który przeprowadza odbiór techniczny budynku i na tej podstawie wydaje pozwolenie na użytkowanie.
Pozwolenia na użytkowanie żąda się go jednak wyłącznie w przypadkach wskazanych w Prawie budowlanym. Są to trzy sytuacje:
- gdy inwestycja dotyczy budowli, co do której konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę i która zalicza się do jednej z kategorii wskazanych w przepisach – nie dotyczy to domków jednorodzinnych,
- gdy wobec budowli zastosowano procedurę legalizacji samowoli budowlanej,
- gdy przystąpienie do eksploatowania danego obiektu ma nastąpić jeszcze przed wykonaniem wszystkich prac budowlanych.
W przypadku domów jednorodzinnych pozwolenie na użytkowanie jest wymagane, gdy budynek ma być użytkowany przed zakończeniem wszystkich prac budowlanych (tzw. odbiór częściowy obiektu), lub wówczas gdy nadzór budowlany nałoży taki obowiązek na inwestora.
Zdarza się, że inwestorzy decydują się na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nawet wtedy, gdy w przypadku danej realizacji wystarczy zawiadomienie o zakończeniu budowy. Dlaczego? Wydanie decyzji poprzedza kontrola nadzoru budowlanego i weryfikacja zgodności wykonania, przez co inwestor formalnie potwierdza, że jego nieruchomość spełnia określone standardy. Nie należy jednak zapominać, że może być to ryzykowne. Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru nakłada na inwestora kary finansowe.
domek jednorodzinny użytkowanie
Użytkowanie domu rodzinnego – procedura
Aby uzyskać zgodę na użytkowanie, należy przeprowadzić pewne procedury i spełnić określone wymogi. Oto kroki, które należy podjąć:
- Zgłoszenie ukończenia budowy – należy złożyć wniosek o zgłoszenie ukończenia budowy do odpowiedniego urzędu. Wniosek musi być złożony przez inwestora lub wykonawcę, który przeprowadzał budowę;
- Przeprowadzenie kontroli – po złożeniu wniosku urząd przeprowadza obowiązkową kontrolę, w trakcie której sprawdza zgodność budynku z wymaganiami przepisów budowlanych. W ramach kontroli mogą być przeprowadzane badania laboratoryjne, np. próbki betonu czy wykrywania pęknięć;
- Wydanie decyzji – po zakończeniu kontroli urząd wydaje decyzję o zgodności użytkowania. Decyzja ta może być pozytywna lub negatywna. W przypadku pozytywnej decyzji, można rozpocząć użytkowanie budynku.
domek jednorodzinny użytkowanie
Kto wydaje pozwolenie na użytkowanie domu?
Organem pierwszej instancji wydającym pozwolenie na użytkowanie domu jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, zaś organem drugiej instancji (czyli odwoławczym) – wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.
domek jednorodzinny użytkowanie
Pozwolenie na użytkowanie domu – wymagania
Aby uzyskać zgodę na użytkowanie, budynek musi spełnić określone wymagania. Oto najważniejsze z nich:
- Zgodność z projektem – budynek musi być zbudowany zgodnie z projektem, który został zatwierdzony przez odpowiednie organy;
- Spełnienie wymagań technicznych – budynek musi spełniać wymagania techniczne, takie jak nośność, trwałość, izolacja termiczna czy akustyka;
- Posiadanie dokumentacji – wraz z wnioskiem o zgłoszenie ukończenia budowy należy dostarczyć dokumentację, taką jak pozwolenie na budowę, protokoły z badań czy rysunki wykonawcze.
Jeszcze przed złożeniem wniosku pozwolenie na użytkowanie należy poinformować organy administracji o zakończeniu budowy. Zawiadomić trzeba Państwową Inspekcję Sanitarną (za pośrednictwem powiatowego inspektora) i Państwową Straż Pożarną na szczeblu lokalnym. Obie jednostki mają prawo zająć stanowisko wyłącznie w kwestii zgodności wykonania obiektu z projektem. Mają na to 14 dni.
domek jednorodzinny użytkowanie
Jakie dokumenty załączyć do pozwolenia na użytkowanie?
Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie należy dołączyć, zgodnie z art. 57 Prawa budowlanego m. in. następujące dokumenty:
- kopię ostatecznej decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę, przy czym wymagane jest również potwierdzenie jej ostateczności,
- oryginał dziennika budowy zawierający wpis kierownika budowy dotyczący zakończenia budowy,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – ulicy sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
- podpisane przez inwestora oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów i pomieszczeń przyległych – pod warunkiem, że użytkowanie świeżo wybudowanego obiektu zależne jest od odpowiedniego zagospodarowania wyżej wspomnianych pomieszczeń i terenów,
- protokoły badań i sprawdzeń (opinia kominiarska, protokół sprawdzeń szczelności instalacji gazowej, protokół odbioru instalacji wodno-kanalizacyjnej, przyłącza energetycznego, metryka zawierająca pomiar instalacji odgromowej itp.),
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą obiektu oraz informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania terenu oraz o ewentualnych odstępstwach — tę informację musi sporządzić osoba wykonująca samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe,
- protokół odbioru dźwigów osobowych i innych tego typu urządzeń (sporządzony przez Urząd Dozoru Technicznego),
- podpisaną przez inwestora kartę ewidencyjną dotyczącą statystyki,
- jeśli w procesie budowlanym rzeczonego obiektu nie pojawiły się znaczące zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego i zgody na rozpoczęcie budowy, do wniosku dołączyć należy także kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego wcześniej projektu budowlanego. Nie może zabraknąć również widocznej pieczęci oraz – w przypadku ewentualnych zmian – podpisu projektanta i daty ich zatwierdzenia. Jeśli do robót budowlanych przydzielony został inspektor nadzoru inwestorskiego, jego podpis również musi znaleźć się w dokumentacji,
- potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy, między innymi energetycznego, gazowego, wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz przyłącza centralnego ogrzewania,
- podpisane przez inwestora oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej i Państwowej Inspekcji Sanitarnej, a w przypadku, gdy wymienione organy zajęły inne stanowisko – stosowna dokumentacja dotycząca wydanej decyzji.
Ile trwa uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domu?
Tak jak już wspominaliśmy, przed złożeniem wniosku pozwolenie na użytkowanie należy poinformować Państwową Inspekcję i Państwową Straż Pożarną na szczeblu lokalnym. Obie jednostki mają prawo zająć stanowisko w kwestii zgodności wykonania obiektu z projektem. Mają na to 14 dni. Następnie możemy już wnioskować o pozwolenie na użytkowanie domu. Po złożeniu odpowiedniego formularza wnioskowego wraz z wymaganymi załącznikami należy oczekiwać 21 dni na obowiązkową kontrolę nadzoru budowlanego. Inwestor musi zostać powiadomiony o wyznaczonym terminie kontroli w ciągu 7 dni od wezwania organu do wszczęcia postępowania (złożenia kompletnych dokumentów). Wniosek zostaje załatwiony w trybie decyzji administracyjnej, na podstawie ogólnych reguł w postępowaniu administracyjnym, tj. nie później niż w ciągu 1 miesiąca od daty złożenia kompletnego wniosku, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – nie później niż w ciągu 2 miesięcy.
Ile kosztuje pozwolenie na użytkowanie domu?
Odbiór budynku polegający na złożeniu zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie jest bezpłatny. Przy składaniu obydwu rodzajów dokumentów (zawiadomienia i wniosku) są jednak potrzebne odpowiednie załączniki. Jednym z podstawowych jest dokumentacja geodezyjna powykonawcza. To właśnie jej wykonanie generuje najwyższe koszty w trakcie procedury związanej z odbiorem budynku. W ramach czynności geodezyjnych sporządzana jest inwentaryzacja powykonawcza mająca na celu sprawdzenie zgodności wykonanego obiektu z zatwierdzonym projektem i planem zagospodarowania terenu. Koszt takiej usługi zazwyczaj wynosi od 1200 do 1600 zł.
Pozwolenie na budowę jako element dokumentacji w sporze z deweloperem
W swojej praktyce kilkukrotnie spotykałem się z sytuacją, że deweloper sprzedający najczęściej lokale w budynkach dwulokalowych chyba zbyt szybko uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Sytuacja dotyczyła chociażby lokali, do których nie była doprowadzona woda czy kanalizacja. Trudno zgodzić się, że taki lokal nadaje się do stałego zamieszkiwania. Niemniej formalnie lokale zostały oddane do użytkowanie.
W takich wypadkach należy zachować szczególną ostrożność bo po przeniesieniu własności do lokalu mogą być spore problemy dla kupujących lokal. Sytuacja taka ma też duży potencjał karnoprawny, bo wydaje się że na pewnym etapie doszło do złożenia kłamliwych i fałszywych oświadczeń co do stanu budynków, którymi objęte było zgłoszenie.
Warto także dodać, że istnieje także coś takiego jak warunkowe pozwolenie na użytkowanie, które charakteryzuje się tym, że nakłada na właściciela wykonanie konkretnych prac.
Zgoda na użytkowanie budynku – podsumowanie
Podsumowując, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie domku jednorodzinnego nie jest niezbędne dla każdego właściciela takiego nieruchomości, ale jest konieczne, jeśli chcemy dokonać częściowego odbioru lub jeśli zostanie na nas nałożony taki obowiązek. Procedura uzyskania pozwolenia na użytkowanie może być przy tym skomplikowana. Warto skorzystać z zaangażowania specjalisty, jakim jest adwokat. Dzięki temu można mieć pewność, że cały proces przebiegnie sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Brak pozwolenia na użytkowanie może skutkować poważnymi konsekwencjami, takimi jak na przykład kary finansowe oraz trudności przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Dlatego warto inwestować w profesjonalną pomoc i dbać o legalność posiadanej nieruchomości. W razie wątpliwości zapraszamy do kontaktu.