Umowa deweloperska powinna zawierać między innymi postanowienia określające kary umowne. Najczęściej kara umowna zabezpiecza termin zawarcia umowy przeniesienie własności lokalu. W przypadku gdy jedna ze stron opóźnia się w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, druga strona ma prawo żądać zapłaty określonej kary umownej. Co warto wiedzieć o karach umownych i jak ich dochodzić?
Funkcja kary umowne w umowie deweloperskiej
Zapisy określające karę umowną dają uproszczoną możliwości dochodzenia odszkodowania w przypadku braku realizacji przez drugą stronę swoich obowiązków wynikających z umowy. Ułatwienie w przypadku kar umownych polega na tym, że w przypadku jej zastrzeżenia i naliczenia nie trzeba wykazywać wysokości szkody, co stanowi często największy problem w dochodzeniu odszkodowania. Kara umowna stanowi zatem w pewien sposób zryczałtowane odszkodowanie z tytułu nieprawidłowego wykonania umowy – niezależne od tego czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę lub od jej wysokości.
Dzięki karom umownym nie trzeba zatem pokazywać, że w przypadku opóźnienia w wybudowaniu przez dewelopera lokalu na który czekamy ponieśliśmy szkodę, bo musieliśmy płacić dłużej czynsz, bo wzrosły ceny materiałów czy usług wykończeniowych, bo mamy wyższe odsetki w banku itp. itd. Wyłączne co trzeba udowodnić, to że doszło do nieprawidłowego wykonania umowy a wypadek czego została zastrzeżona kara umowna.
Kiedy kara umowna w umowie deweloperskiej jest ważna i skuteczna?
Aby kara umowna była zastrzeżona w sposób skuteczny i ważny musi ona zostać prawidłowo określona. Po pierwsze musi ona być zastrzeżona na wypadek niespełnienia lub nieprawidłowego spełnienia zobowiązania o charakterze niepieniężnym. Nie można zatem skutecznie zastrzec kary umowne na wypadek braku zapłaty pieniędzy lub na wypadek odstąpienia od umowy na skutek braku zapłaty pieniędzy (pośredni skutek braku spełnienia świadczenia pieniężnego).
Po drugie kara umowna pozwalać się w precyzyjny i jednoznaczny sposób wyliczyć. Najczęściej zastrzega się ją zatem na konkretną kwotę: np. 100 zł za każdy dzień opóźnienia, lub procentowy: np. 0,02% ceny sprzedaży nieruchomości określonej w umowie.
Precyzja zapisów o karze umownej jest zatem ważna. Trzeba je analizować w odniesieniu do zapisów określających obowiązki stron, których wykonanie kara umowna zabezpiecza. W ramach wsparcia prawnego przy zakupie nieruchomości zwracamy na to szczególną uwagę.
kary umowne
Za co można naliczyć karę umowną z umowy deweloperskiej?
Karami umownymi w umowach deweloperskich często chroni się opóźnienie jednej ze stron w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. Może to jednak być także opóźnienie w wyznaczeniu terminu odbioru mieszkania, termin wykonania poszczególnych etapów inwestycji, czy opóźnienie w usunięciu wad w ramach procedury odbioru mieszkania.
O tym jak ważne jest każde słowo określające karę umowną niech świadczy różnica pomiędzy opóźnieniem i zwłoką. Potocznie często nie rozróżniamy obu tych pojęć. Pod kątem prawnym są to jednak dwa odrębne terminy. Opóźnienie ta zdarzenie obiektywne: był określony termin, został on przekroczony więc doszło do opóźnienia. Zwłoka jest specjalną odmianą opóźnienia, bo zawinioną przez drugą stronę. Jeśli zatem mamy opóźnienie, do którego doszło z winy drugiej strony, występuje zwłoka.
Istotne jest zatem to, czy kara umowna jest zastrzeżona na wypadek opóźnienia, czy też zwłoki.
Powyższe jest szczególnie istotne jeśli chodzi o pandemię COVID-19. O ile bowiem łatwo wskazać, że zwłoka w realizacji inwestycji deweloperskiej nastąpiło z uwagi na sytuację pandemiczną (przestoje firm budowlanych, wolna praca urzędów itp.), to jeśli kara umowna została zastrzeżona na wypadek opóźnienia, to jego powody nie mają żadnego znaczenia.
kary umowne
Jak deweloper może uniknąć zapłaty kar umownych?
Deweloper przed sądem może bronić zarzutem miarkowania kary umownej. Przepisy przewidują bowiem, że jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane a także jeżeli kara umowna jest rażąco wygórowana, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej. Możliwość tą zawsze też trzeba wziąć pod uwagę.
Częstą praktyką deweloperów jest także przemycanie w umowie przenoszącej własność oświadczenia o tym, że pomimo że doszło do nieprawidłowego wykonania umowy ze strony dewelopera (np. opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu) to kupujący rezygnuje z wszelkiego typu roszczeń z tego tytułu. Skuteczność takiego oświadczenia budzi wątpliwości, szczególnie jeśli jest ono wymuszone – należy jednak uważnie czytać co się podpisuje w relacji z deweloperem.
W końcu deweloper może starać się udowodnić w sądzie, że nie doszło z jego strony do nieprawidłowego wykonania obowiązków umownych.
kary umowne
Jak dochodzić kar umownych od dewelopera?
W przypadku kiedy w umowie deweloperskiej znalazły się zapisy dotyczące kar umownych, trzeba po pierwsze je dokładnie przeanalizować tak, żeby stwierdzić czy możemy naliczyć karę umowną i obciążyć nią dewelopera czy też nie. Jeśli stwierdzimy że mamy podstawę do naliczenia kary umownej, należy wysłać do dewelopera wezwanie do zapłaty ze wskazaniem podstawy faktycznej i prawnej kary umownej oraz jej wysokością. Potem pozostaje czekanie na stanowisko dewelopera – najczęściej nie będzie on chętny do zapłaty kar umownych, ale może zaproponować czasem inne ustępstwa, które w zależności od wysokości kary umownej mogą być atrakcyjne dla kupującego. Często spotyka się np. że deweloper w ramach rozliczenia deklaruje pokrycie kosztów aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu.
Jeśli nie uda się porozumieć z deweloperem pozostaje pozew do sądu. Sprawy z tytułu kar umownych należą do tych prostszych, dlatego jeśli mamy pewność co do niewykonania umowy przez dewelopera, nie trzeba się obawiać postępowania sądowego. Warto jednak skorzystać z pomocy profesjonalistów, bo proces cywilny może mieć sam w sobie ma dla niewtajemniczonych – nawet w tak prostej sprawie jak z kar umownych – sporo pułapek i niespodzianek.