przygotować się do pozwu przeciwko deweloperowi
Portal BezProblemów ma być miejsce wymiany doświadczeń i wiedzy z zakresu m. in. sporów sądowych o wykonanie umów deweloperskich. W tym artykule podpowiadam w jaki sposób przygotować się do sprawy sądowej względem dewelopera, na co należy zwrócić uwagę, gdzie czyhają pułapki.
przygotować się do pozwu przeciwko deweloperowi
Sprawdź jakie masz prawa i możliwości
Pierwsze co powinieneś zrobić to dowiedzieć się jakie przysługują Ci prawa oraz jakie masz możliwe ścieżki postępowania. To zależy od tego czego dotyczy problem z deweloperem. Inne rozwiązania są możliwe w przypadku gdy deweloper opóźnia się z zakończeniem budowy, inne jeśli odmawia wykonania zgłoszonych poprawek, a jeszcze inne jeśli deweloper próbuje rozwiązać umowę.
Aby to zrobić musisz z jednej strony dokładnie przeanalizować umowę i zestawić jej zapisy z przepisami prawa. Pamiętaj, że kupując mieszkanie czy dom najczęściej występujesz w roli konsumenta, dlatego przepisy prawa chronią Cię przed tym, żeby zapisy umowy nie były dla Ciebie krzywdzące. Dlatego nawet jeśli zapisy umowy pozbawiają Cię jakichś praw lub regulują pewne sprawy w sposób krzywdzący dla Ciebie, nie znaczy to że deweloper może się skutecznie nimi posługiwać.
Jeśli chodzi o przepisy prawa, kluczowe tutaj są z jednej strony zapisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a od lipca 2022 roku ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z drugiej strony ważna jest znajomość przepisów kodeksu cywilnego , w szczególności przepisów o wykonaniu umów, rękojmi.
przygotować się do pozwu przeciwko deweloperowi
Podejmij próbę polubownego rozwiązania sporu z deweloperem
Jak już wiesz czego możesz się domagać warto spróbować załatwić sprawę polubownie. Ugodowe zakończenie sporu z deweloperem oznacza oszczędność czasu, pieniędzy i nerwów. Warto zatem spróbować. Często telefon i rozmowa więcej znaczy niż wymiana pism. To też dobry etap, żeby włączyć profesjonalnego pełnomocnika, którego autorytet może podziałać na dewelopera mobilizująco. Będzie on bowiem wiedział, że nie da rady zbyć Cię jakimiś tanimi wymówkami, niekoniecznie zgodnymi z przepisami prawa.
Niestety, często deweloperzy nie traktują poważnie swoich klientów po tym, jak już umowa została zawarta, a pieniądze zapłacone. Zdają sobie bowiem sprawę z tego, że to nabywcy mieszkania często bardziej zależy na czasie dokończenia sprzedaży mieszkania/domu i na dobrych relacjach. Deweloperzy zachowują si często trochę jak ubezpieczyciele, czyli wolą zbywać klienta licząc, że w końcu machnie on ręką na swoje słuszne prawa bo dochodzenie ich ochrony wiąże się z wysiłkiem. Dodać trzeba, że sprzyja temu tempo załatwiania spraw przed sądem, bo rok postępowania sądowego to właściwie minimum, choćby w najprostszych sprawach.
przygotować się do pozwu przeciwko deweloperowi
Trzymaj się procedur określonych przez prawo
Jeśli widzisz, że nie ma możliwości dogadania się z deweloperem musisz zacząć szykować się do postępowania sądowego. W związku z tym musisz się dowiedzieć nie tylko jakie masz prawa, ale także w jaki sposób te prawa egzekwować. Chodzi o procedury formalnoprawne, które najczęściej sprowadza się do wysłania odpowiedniego pisma do dewelopera. Mowa tutaj na przykład o wezwaniu do usunięcia wad w konkretnym terminie pod rygorem złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny, czy też naliczeniu kar umownych i wezwaniu do ich zapłaty. Każda sprawa może wiązać się z innymi procedurami.
To ważne, bo sąd ma obowiązek nie tylko badać zasadność roszczeń, ale także badać będzie także zachowanie stron przed postępowaniem. Często zdarza się bowiem, że o ile roszczenie przedstawiane przed sadem jest zasadne, to kupujący popełnił błędy formalnoprawne po drodze i tylko przez to przegrał w sądzie. Jako przykład można wskazać domaganie się zwrotu kosztów wykonania zastępczego przy zaniechaniu wezwania wykonawcy do samodzielnego wykonania poprawek.
Analizując procedury warto także zwrócić uwagę na ewentualne przedawnienie, czyli termin po którym nie możesz skutecznie domagać się ochrony w sądzie. Upływ terminu przedawnienia będzie oznaczał, że pozwany deweloper jednym zdaniem będzie w stanie wygrać sprawę.
Mówiąc o sporze z deweloperem, ale także innymi firmami, musisz mieć świadomość że najczęściej są to podmioty dużo lepiej obeznane w przepisach, które nie boją się spraw sądowych. Mają w nich najczęściej doświadczenie. Dlatego postarają się wykorzystać Twoje błędy przeciwko Tobie.
przygotować się do pozwu przeciwko deweloperowi
Gromadź dowody na poparcie Twoich roszczeń względem dewelopera
Bardzo istotne jest także to, żebyś był przygotowany dowodowo do prowadzenia sprawy sądowej. Zasady postępowania sądowego najczęściej wymagają od powoda, jako od osoby inicjującej sprawę, wykazania faktów, które są istotne z punktu widzenia zgłoszonego w sprawie roszczenia. Jeśli zatem idziesz do sądu domagając się zapłaty odszkodowania musisz być gotowy do przedstawienia sądowi dowodów, które będą wskazywały że: po Twojej stronie wystąpiła szkoda, że szkoda ta ma konkretną wartość, że twój przeciwnik procesowy jest odpowiedzialny za powstanie szkody (bo nieprawidłowo wykonał umowę), że pomiędzy odniesioną szkodą i zachowaniem dewelopera występuje tzw. adekwatny związek przyczynowy.
Środki dowodowe, które możesz wykorzystać są różne i zależne od sprawy. Najczęściej będą to dokumenty, wymienione pisma, SMS lub e-maile. Często w sprawach o prawidłowe wykonanie prac budowlanych istotnym elementem jest ekspertyza techniczna, czyli po prostu opinia fachowca o prawidłowości wykonanych robót. Do sądu często dołącza się też faktury i rachunku. Ważnym dowodem w sprawie przeciwko deweloperowi bywają też zdjęcia i filmy wskazujące na istnienie wad. W końcu źródłem dowodowym mogą być też konkretne osoby występujące w charakterze świadków lub stron postępowania, ale także biegłych sądowych, których zadaniem jest dostarczenie sądowi fachowej wiedzy.
Sprawdź czy postępowanie, nawet wygrane, ma sens – ile będzie kosztowało i co Ci ostatecznie da
Przed skierowaniem sprawy do sądu powinieneś także zastanowić się, czy ma to w ogóle sens. Może się bowiem zdarzyć tak, że nakład pracy w stosunku do możliwej korzyści będzie niewspółmierny. Każda sprawa sądowa wiąże się z wydatkiem, chociażby wniesieniem opłaty od pozwu. Powinny zostać one zwrócone przez dewelopera po wygraniu przeciwko niemu sprawy, jednak jeśli sprawa jest wątpliwa – musisz być gotowy na to, że przegrasz.
Może się też zdarzyć, że deweloper zastosował taką konstrukcję strukturalną, która ma uniemożliwić dochodzenia roszczeń. Bywa bowiem, że deweloperzy do realizacji poszczególnych inwestycji powołują spółki celowe, które po sprzedaży mieszkań lub domów są czyszczone z majątku lub likwidowane. W takiej sytuacji, nawet jeśli wygrasz, będziesz miał trudności w realizacji wyroku i pozostanie Ci wyłącznie satysfakcja i kartka papieru do oprawienia w ramkę.
Interesuj się swoją sprawą w sądzie i nie zniechęcaj się
Jeśli sprawa została już wniesiona do sądu powinieneś się nią interesować – sam lub przez swojego pełnomocnika. Postępowanie cywilne jest bowiem coraz bardziej sformalizowane, co powoduje że także błędy popełnione już na tym etapie mogą spowodować ostateczną przegraną w sądzie, nawet jeśli merytorycznie masz słuszność. Dlatego równie istotne co przestrzeganie procedur przed skierowaniem sprawy do sady jest także przestrzeganie procedur w ramach procesu cywilnego.
Ważne jest także to, żebyś się nie zniechęcał. Postępowanie cywilne będzie bowiem najprawdopodobniej trwało co najmniej rok. Czasem zdarza się, że deweloper celowo sprawę przedłuża. W ten sposób możesz poczuć się zniechęcony, do czego twój przeciwnik procesowy chce celowo doprowadzić. Nie warto jednak się poddawać i doprowadzić sprawę do końca na warunkach, które są dla Ciebie satysfakcjonujące.
Ten wpis nie ma na celu w żaden sposób zniechęcić kogokolwiek do dochodzenia swoich praw, niemniej świadomość ryzyk jest bardzo istotna. Ryzyka te można ocenić posiadając odpowiednią wiedzę i doświadczenie, którymi w ramach tego serwisu chcemy się z Wami dzielić. W razie wątpliwości, pozostajemy także do Waszej dyspozycji. Właściwe przygotowanie się do sprawy sądowej i jej poprowadzenie w ramach procesu cywilnego powinno ostatecznie doprowadzić do sukcesu i wygrania sprawy przeciwko deweloperowi.
