Odbiór mieszkania to bardzo ważna chwila w procesie nabywania mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera (w dalszej części artykułu, dla uproszczenia będzie mowa o lokalu). Wówczas dochodzi do sprawdzenia przez nabywcę jakości wykonania długo wyczekiwanego „nowego domu”. Jak powinien wyglądać odbiór mieszkania zgodnie z przepisami prawa?
Na czym polega odbiór mieszkania od dewelopera
Sama czynność odbioru polega na dokonaniu oględzin lokalu i naocznym stwierdzeniu przez nabywcę (w obecności dewelopera), czy został on wykonany zgodnie z treścią zobowiązania: umową deweloperską wraz z załącznikami, projektem budowlanym, przepisami budowlanymi i – co bardzo ważne – zasadami sztuki budowlanej. Zasady sztuki budowlanej najcześciej określane są normami budowlanymi. Ponadto odbiór może być połączony z wydaniem lokalu nabywcy, jednak nie jest to regułą.
Uwaga! Od dnia wydania lokalu nabywca zobowiązany jest ponosić wszelkie ciężary i wydatki związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją lokalu oraz nieruchomości wspólnej w przypadającym mu udziale.
W praktyce odbiór powinien obejmować w szczególności:
- określenie prawidłowości usytuowania lokalu w budynku – to jednak często formalność
- określenie prawidłowości i zgodności z umową powierzchni lokalu mieszkalnego i układu pomieszczeń – warto dokładnie mierzyć lokal
- potwierdzenie wykonania objętego umową zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązał się deweloper
- weryfikację czy prace zostały wykonane dobrze i czy nie zawierają wad
jak powinien wyglądać odbiór mieszkania
Kiedy można dokonać odbioru mieszkania od dewelopera
Do odbioru mieszkania powinno przystąpić się po zakończeniu budowy przez dewelopera oraz po uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub braku sprzeciwu organu administracyjnego po zawiadomieniu o zakończeniu budowy budynku ale przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
Nie wcześniej i nie później – przynajmniej w teorii. Termin ten jest uregulowany ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jednak wydaje się, że w wyjątkowych sytuacjach nie ma praktycznych przeszkód by za obopólną zgodą dokonać go w inny terminie (np. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, gdy nabywca chce szybciej przystąpić do wykańczania mieszkania).
Sama procedura odbioru powinna zostać uregulowana w umowie deweloperskiej – co najmniej w zakresie terminu i sposobu zawiadomienia nabywcy o odbiorze. Najczęściej termin ten będzie wyznaczał deweloper – zwyczajowo ustala się go jednak wcześniej z nabywcą. Odbiór musi być przeprowadzony na miejscu zakończonej budowy. Udział w nim powinni brać co najmniej nabywca oraz przedstawiciel dewelopera. Nie ma przeszkód by nabywca wyznaczył do tej czynności swojego pełnomocnika, który dokona odbioru w jego imieniu. Nabywca może korzystać także z pomocy specjalisty – inżyniera budownictwa lub rzeczoznawcy.
Gdy wyznaczony przez dewelopera termin nie odpowiada nabywcy, powinien on powiadomić o tym dewelopera usprawiedliwiając swoje niestawiennictwo. Wówczas deweloper ma obowiązek wyznaczenia nowego terminu. Niedozwolony charakter mają postanowienia umowy deweloperskiej zawartej z nabywcą-konsumentem, które przyznają deweloperowi uprawnienie do jednostronnego dokonania odbioru. Warto pamiętać, że nieusprawiedliwione niestawiennictwo nabywcy na odbiór, pomimo dwukrotnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni, niesie za sobą ryzyko odstąpienia od umowy przez dewelopera.
Odbiór mieszkania od dewelopera – tylko ze specjalistą!
Dobrym pomysłem jest zaangażowanie do odbioru specjalisty z dziedziny budownictwa, który dzięki fachowej wiedzy i narzędziom stwierdzi prawidłowość wykonania lokalu i zwróci uwagę na jego ewentualne wady. Samodzielnie może zabraknąć nam doświadczenia, wiedzy i środków do tego, żeby dokładnie sprawdzić wszystkie aspekty techniczne. Koszt asysty specjalisty ds. odbiorów lokalu to około 300 złotych za mały lokal (w warunkach poznańskich). Te pieniądze na pewno nie będą wyrzucone w błoto.
W drugiej części artykułu opiszę kwestię protokołu odbioru i postępowania w przypadku, gdy lokal ma wady (oby ich nie miał). Zapraszam do dalszej lektury i kontaktu w razie pytań.