Balkon w polskich sądach budził kontrowersje. Zastanawiano się bowiem do kogo ten balkon należy, a tym samym kto ponosi odpowiedzialność za jego remont, ale także jakie prawa jego zagospodarowania przysługują właścicielom lokalu. Ten artykuł będzie o balkonie.
Balkon – prywatny czy wspólny
Można znaleźć kilkaset orzeczeń, które poruszają tematykę balkonów. Jest to zatem temat często występujący i kontrowersyjny. Przeważa jednak stanowisko, które mówi o tym, że balkon przypisany do jednego tylko lokalu stanowi „pomieszczenie” (pomocnicze) tego lokalu. Służy on bowiem wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Jednocześnie wskazuje się jednak, że elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem stanowią jednak część wspólną.
Balkon jest zatem podzielony i można go porównać do ścian nośnych budynku lub po prostu stropu. Z jednej strony można go właściwie dowolnie zagospodarowywać, ale trzeba uważać żeby nie naruszać konstrukcji budynku, nie powodować nadmiernych obciążeń. To logiczne bo często zdarza się, że sufit jednego balkonu jest podłogą innego balkonu i na odwrót.
Kto ponosi koszty remontu balkonu?
Ustalając czyj jest balkon łatwo możemy stwierdzić, kto odpowiada za koszty jego naprawy. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową. W pozostałym zakresie właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu.
Jeśli zatem trzeba odmalować barierkę na balkonie, albo zabezpieczyć posadzkę, obowiązek takich prac spoczywa na właścicielu mieszkania. Jeśli zaś chodzi o grubsze tematy związane z ingerencją w konstrukcje balkonu, tutaj odpowiedzialność ma wspólnota.
Ładny balkon jest własnością wspólnoty – zawsze!
Żeby nie było jednak za prosto, pojawia się także wyjątek. Jeśli bowiem przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.
Ładny balkon jest zatem w ocenie sądów wspólny, nawet jeśli służy tylko jednemu lokalowi. Ma to swoje uzasadnienie w pewnego rodzaju ładzie przestrzennym. Nie do zaakceptowania jest bowiem zgodnie z tym poglądem sytuacja w której uprawnieni do lokali zabezpieczaliby odpowiednie części balkonu w sposób przez siebie wybrany (np. przez zabezpieczanie w wybrany przez siebie sposób izolacji wodnej czy okładanie tynkiem widocznej na zewnątrz części balkonu odpowiadającym im tylko kolorem albo by każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu).
Trudno odmówić temu logiki, jednak z drugiej strony – kiedy balkon jest ładny? Jedno zdanie z wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku o sygnaturze I ACa 17/18 może być podpowiedzią: balkon posiada względy architektoniczne lub estetyczne, jeśli jest dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji.