Chwila zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w wykonaniu umowy deweloperskiej jest momentem kluczowym i krytycznym. Od tego jakie zapisy znajdą się w umowie przeniesienia własności zależeć może bardzo dużo. Chociażby deweloperzy często oczekują od nabywcy lokalu złożenia oświadczenia o prawidłowym wykonaniu umowy przez dewelopera, braku jakichkolwiek roszczeń względem dewelopera czy wręcz zrzeczenia się roszczeń. Jak w takiej sytuacji się zachować?
Nabywca ma prawo do uzyskania projektu aktu przeniesienia własności przed spotkaniem u dewelopera
Przygotowanie projektu umowy przeniesienia własności lokalu leży najczęściej po stronie dewelopera, który w tym zakresie współpracuje z notariuszem i opracuje pewien wzór stosowany w relacji z nabywcami lokali. Dobrą praktyką jest to, żeby uzyskać od dewelopera projekt umowy przeniesienia własności lokalu co najmniej na kilka dni przed planowaną wizytą u notariusza. Pozwoli to na zweryfikowanie treści umowy i przeprowadzenie negocjacji, wprowadzenie uwag. U notariusza w gabinecie najczęściej nie ma na to miejsca. Deweloper, którego najczęściej reprezentuje ustanowiony pełnomocnik, ponadto w takich sytuacjach często „dokręca śrubę” sugerując, że on nie ma uprawnienia do zmian umowy bez zgody szefów.
Wówczas nabywcy lokalu stawiani są przed dylematem, czy podpisać umowę choć nie zgadzają się na wszystkie jej postanowienia, a być może nawet nie w pełni ją rozumieją, czy też postawić się deweloperowi, nie wiedząc jednak jak sprawa się rozwinie.
Kto wybiera notariusza – deweloper, czy nabywca lokalu?
Rola notariusza w przeniesieniu własności lokalu jest bardzo ważna. Notariusz nadaje umowie odpowiednią formę oraz dba o to, by były dochowane wszystkie procedury. Jednak za treść umowy odpowiedzialne są strony tej umowy. Negocjacje treści umowy powinny zatem odbywać się pomiędzy deweloper i nabywcą, a notariusz powinien w tym zakresie zachować obiektywizm.
Co równie istotne, deweloper nie ma prawa narzucić jednostronnie notariusza, który ma sporządzić umowę przeniesienia własności. Niedozwolony charakter mają postanowienia, które przyznają wyłącznie deweloperowi kompetencję do wyznaczenia notariusza, który ma sporządzić akt notarialny umowy rozporządzającej.
Strony w tym zakresie powinny zatem się dogadać między sobą, a deweloper nie powinien nadużywać swojej pozycji. Istotną okolicznością oczywiście są w tym wypadku koszty notarialne. Praktyka pokazuje jednak, że najczęściej „notariusz dewelopera” (ten sam który wcześniej sporządzał umowę deweloperską) jeśli dowie się o tym, że inny notariusz czynność notarialną wykona taniej, stara się wyrównać cenę.
oświadczenia o braku roszczeń
Co zrobić gdy w umowie znajduje się zapis, na który nabywca nie chce się zgodzić?
Przede wszystkim trzeba do sprawy podejść maksymalnie na zimno i bez zbędnych emocji. Jeśli nabywca nie jest tego w stanie zrobić, powinien zlecić negocjacje komuś innemu. Emocje są bowiem w tym przypadku całkowicie niepotrzebne. W końcu obie strony mają do sfinalizowania pewnego rodzaju relację w którą sporo zainwestowały i obu stronom powinno na tym zależeć.
Nabywca powinien przygotować argumentację dlaczego brak jest jego zgody na konkretny zapis. Argumentacja ta powinna być osadzona w zapisach umowy deweloperskiej oraz przepisach prawa. Warto także dowiedzieć się od dewelopera dlaczego dany zapis wprowadził do umowy jako propozycję. Na tym etapie najczęściej udaje rozwiązać się problem.
oświadczenia o braku roszczeń
Oświadczenie o braku roszczeń w stosunku do dewelopera
Przykładem częstych zapisów umowy, które generują spory pomiędzy deweloperem i nabywcą jest oświadczenie nabywcy o braku roszczeń w stosunku do dewelopera – nawet w sytuacji, gdy ten opóźnił się w zakończeniu budowy i przeniesieniu własności lokalu.
Zapisy takie mogą mieć następujące brzmienie: „sprzedający wypełnił swoje obowiązki z umów deweloperskich dotyczących lokali mieszkalnych, a strony nie wnoszą wobec siebie żadnych roszczeń z umów deweloperskich dotyczących przedmiotu tej umowy, co nie narusza obowiązków sprzedającego wynikających za wady rzecz sprzedanej i gwarancji jakości”
Na takie zapisy, szczególnie jeśli takie roszczenia nabywca chce zgłosić deweloperowi, nie powinno być zgody nabywcy. Odmawiając zawarcia umowy z takimi zapisami, jeśli deweloper stawia ich umieszczenie jako warunek, nabywca nie powinien się obawiać. W związku z taką postawą to deweloper jest w zwłoce w zawarciu umowy przeniesienia własności lokalu i w związku z tym to on powinien obawiać się konsekwencji. Żaden przepis nie wymaga bowiem, żeby umowa w ramach której dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości miała dla swojej ważności taki zapis zawierać.
Ważne jest jednak żeby po pierwsze stawić się do notariusza, by ten mógł sporządzić protokół obecności, potwierdzając powody braku zawarcia umowy deweloperskiej. Po drugie zadbać o to, żeby powody braku zawarcia umowy były wyraźnie potwierdzone – czy to w jednostronnej deklaracji skierowanej do dewelopera czy też w treści protokołu sporządzonego przez notariusza. Dzięki temu, jeśli spór z deweloperem znajdzie swój finał w sądzie, nabywca będzie miał silną pozycję dowodową.
oświadczenia o braku roszczeń
Negocjacje z deweloperem prowadzone przez adwokata
Na zakończenie przedstawimy sytuację, która miała miejsce z udziałem jednego z naszych klientów. Poznański deweloper realizujący inwestycję w Poznaniu w dzielnicy Starołęka domagał się umieszczenia w umowie przeniesienia własności lokalu zapisu:
„Nabywca oświadcza, że w związku z zaistniałą sytuacją epidemiczną na terenie Rzeczpospolitej Polskiej i wynikających z tego faktu utrudnień w realizacji zobowiązań Dewelopera, nie zgłasza z tego tytułu wobec Dewelopera żadnych roszczeń.” oraz oświadczenia, że Strony nie będą wobec siebie zgłaszać żadnych roszczeń, za wyjątkiem tych które wynikają z przepisów dotyczących rękojmi.
Oświadczenia te były stawiane jako wymagane pomimo tego, że deweloper nie dochował terminu zakończenia inwestycji w terminie, opóźniając się w tym zakresie o kilka miesięcy oraz nie rozliczając się z kar umownych, które w umowie deweloperskiej zostały zastrzeżone na tę okoliczność.
Klient nie zgodził się na te zapisy, w związku z czym usłyszał on że ten wymóg jest wymagany przez bank dewelopera i nie ma możliwości zawarcia umowy bez tego zapisu, a także że tak wskazują prawnicy dewelopera. Deweloper odmawiał jednak złożenia takiej deklaracji w oficjalnej formie na piśmie, a także odmawiał przedstawienia dokumentów, z których ten obowiązek względem banku miały wynikać. To typowe działanie gdy nie ma się argumentów.
Po włączeniu się adwokata reprezentującego zespół BezProblemów w relację między deweloperem i klientem okazało się jednak, że możliwe jest zawarcie umowy bez tych zapisów, także pomimo fiaska negocjacji obejmujących wzajemne rozliczenie stron z tytułu kar umownych i innych roszczeń. Deweloper zdawał sobie najwyraźniej sprawę, że w przypadku dalszej odmowy zawarcia umowy przeniesienia własności z tego tytułu, sprawa znajdzie swój finał w sądzie, gdzie wygrana klienta była niemal pewna.
Tylko determinacja i zdecydowanie klienta spowodowały, że ma on otwartą drogę do dochodzenia roszczeń z tytułu opóźnienia dewelopera przed sądem. Taka postawa często jest konieczna w relacji z deweloperem. Wsparcie doświadczonego prawnika w tym zakresie na pewno pomaga!