Deweloper opóźnia się z zakończeniem budowy
Umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać termin, w którym przeniesienia na kupującego własności lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. W tym artykule podpowiadamy jakie prawa przysługują nabywcy lokalu w przypadku, gdy deweloper opóźnia się z zakończeniem inwestycji lub z innych powodów przekracza określony w umowie termin.
Deweloper opóźnia się z zakończeniem budowy
Obowiązek określenia terminu przeniesienia prawa własności do lokalu w umowie
Wymóg określenia terminu przeniesienia na kupującego własności lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym wynika wprost z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest to obligatoryjny element umowy deweloperskiej, którego nie można pominąć.
Termin ten powinien być oznaczony precyzyjnie, najlepiej datą dzienną. Niedopuszczalne jest określenie terminu przez odwołanie np. do zakończenia robót budowlanych lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie czy też innego zdarzenia, którego nie można powiązać z konkretną datą w kalendarzu. Taki zapis będzie uważany za nieważny.
Niedopuszczalne są też wszelkie zapisy, które pozwalają deweloperowi na wydłużanie tego terminu – także z przyczyn niezawinionych ze strony dewelopera. Sąd Ochrony Konkurenci i Konsumentów za niedozwolony uznał np. następujący zapis:
„Terminy (…) mogą ulec przedłużeniu w przypadku wystąpienia okoliczności uniemożliwiających terminowe przekazanie lokalu Kupującemu lub zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży niezawinionych przez Sprzedającego, takich jak: decyzje i postanowienia władz, orzeczenia sądów, organów administracji państwowej i innych właściwych organów uniemożliwiających wykonanie zobowiązań Sprzedającego wynikających z niniejszej” – wyrok z dnia 24 października 2017 r. o sygnaturze XVII AmA 69/15
Deweloper opóźnia się z zakończeniem budowy
Jakie uprawnienia ma kupujący w związku z przekroczeniem terminu do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub domu?
W przypadku przekroczenia terminu do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub domu określonego w umowie deweloperskiej , kupujący ma następujące uprawnienia:
- naliczenie deweloperowi kary umownej, która powinna wynikać z umowy deweloperskiej z tytułu opóźnienia i dochodzenie tych kar umownych,
- możliwość dochodzenia odszkodowania w związku z nieprawidłowo wykonaną umową przez dewelopera, przy czym jeśli zostały zastrzeżone kary to umowa deweloperska musi dopuszczać możliwość dochodzenia takiego odszkodowania. Odszkodowanie takie może stanowić np. zwiększone koszty kredytu, utracony zysk z czynszu, konieczność ponoszenia dodatkowych opłat w związku z opóźnieniem (np. dłuższego wynajmowania mieszkania),
- odstąpienie od umowy deweloperskiej po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi min. 120-dniowego terminu do zawarcia umowy rozporządzającej,
- wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi o stwierdzenie przez sąd obowiązku dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności (użytkowania wieczystego) określonej nieruchomości, o ile lokal lub dom jednorodzinny został już wybudowany.
Deweloper opóźnia się z zakończeniem budowy
Kary umowne za opóźnienie w zawarciu umowy przeniesienia własności nieruchomości
Najczęstszym scenariuszem jest naliczenie i dochodzenie przez kupujących kar umownych, które zostały w umowie deweloperskiej zastrzeżone na wypadek opóźnienia lub zwłoki w przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
Kary umowne są pewnego rodzaju zryczałtowanym odszkodowaniem w związku z niewykonaniem obowiązków umownych o charakterze niepieniężnym. Ich atutem jest to, że nie trzeba wykazywać w przypadku ich naliczenia, że kupujący poniósł jakąkolwiek szkodę i co ważniejsze – wysokości tej szkody. Powoduje to, ze postępowania sądowe dotyczące kar umownych są prowadzone dość szybko. Zastrzeżenie kary umownej może jednak uniemożliwiać dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Przepis kodeksu cywilnego stanowi bowiem, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. To minus kar umownych w umowach deweloperskich.
Istotne jest także określenie na jaki wypadek kara umowna została zastrzeżona. Opcje są tutaj dwie – na wypadek opóźnienia lub zwłoki. Potocznie może wydawać się, że chodzi o jedno i to samo jednak pod względem prawa różnica jest diametralna. Opóźnienie występuje wtedy, gdy ustalony termin został przekroczony – niezależnie od powód dla których do tego przekroczenia doszło. Zwłoka zaś występuje tylko wtedy, kiedy opóźnienie jest wynikiem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialności strona, która ma zapłacić karę umowną.
Podsumowanie
Opóźnienie w przeniesieniu na kupującego własności lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym to zawsze stresująca sytuacja. Prawo jednak tworzy konkretne instytucje i mechanizmy, dzięki którym kupujący może zadbać o swoje interesy. W skrajnym przypadku sądy często biorą w obronę kupujących, którzy we właściwy sposób przygotowali się do sporu z deweloperem.