Jeśli doszło do rzeczywistego przekazania kupującemu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez dewelopera w wyniku umowy deweloperskiej, ale później kupujący i deweloper weszli w konflikt, pojawia się czasem szantaż ze strony dewelopera. Deweloper grozi, że obciąży kupującego odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu/domu za okres od wydania lokalu do przeniesienia jego własności. Czy w takiej sytuacji deweloper ma rację?
Deweloper żąda odszkodowania za korzystanie z lokalu
Deweloper jako swój argument, z którego ma wynikać jego prawo do żądania odszkodowania będzie przedstawiał art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. zgodnie z którymi samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się posiadaniu uprawnionego.
Brzmi groźnie, ale groźne zupełnie nie jest.
Czy deweloper może skutecznie żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie po wydaniu lokalu? Nie!
Argumentacja dewelopera, który żąda odszkodowania za okres od wydania lokalu do przeniesienia jego własności na kupującego nie powinna znaleźć aprobaty w żadnym sądzie. Nie powinieneś się zatem jej obawiać.
O ile bowiem rzeczywiście zazwyczaj strony formalnie nie zawierają żadnej odrębnej umowy dotyczącej tytułu prawnego powoda do zajmowania lokalu przed przeniesieniem jego własności, to oczywistym jest najczęściej, że od dnia odebrania mieszkania deweloper wyraża zgodę na jego zajmowanie do dnia podpisania umowy przenoszącej własność –i to bez konieczności uiszczania wynagrodzenia (czynszu). Można to łatwo udowodnić tym, że deweloper uaktywnia się ze swoim roszczeniem dopiero w przypadku konfliktu, traktując je jako ostatnią deskę ratunku, licząc że kupujący się przestraszy konsekwencji.
Taka sytuacja powoduje, że lokal znajduje się w posiadaniu kupującego na podstawie umowy użycia lub użytkowania. To zaś powoduje, że pomiędzy kupującym i deweloperem istnieje stosunek prawny dotyczący zajmowania lokalu co z kolei oznacza, że posiadanie tego lokalu nie jest bezumowne.
Sąd najwyższy bierze w obronę kupujących w sporze z deweloperem
Sprawy o odszkodowanie dewelopera za rzekome bezumowne korzystanie z lokalu trafiły nawet przed oblicze Sądu Najwyższego.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 kwietnia 2015 r. o sygnaturze akt III CSK 222/14 wskazał, że właściciel nieruchomości (także deweloper) mający zamiar przeniesienia w przyszłości jej własności na osobę trzecią, może jej zezwolić na korzystanie z nieruchomości do czasu zawarcia umowy realizującej ten zamiar. W takim przypadku nie można uznać tej osoby za samoistnego posiadacza nieruchomości w złej wierze, lecz za posiadacza zależnego nieruchomości w dobrej wierze, władającego nią na podstawie określonego stosunku prawnego, także o charakterze obligacyjnym. W konsekwencji uznać należało, że pozwany nie może żądać od powoda uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, skoro posiadacz zależny w dobrej wierze nie jest obowiązany do płacenia takiego wynagrodzenia (art. 230 k.c. w z. w z art. 224 § 1 k.c.).
Tym samym jednoznacznie wybił argumentom dewelopera wszelkie zęby, a próby podnoszenia przez dewelopera takiego roszczenia należy uznać wyłącznie za mało groźny straszak świadczący o braku zorientowania prawnego…. i klasy.
